- Почему инвестировать в недвижимость Таиланда выгодно
- Правовые преимущества для иностранцев
- Экономические факторы привлекательности
- Инвестиционная доходность
- Скачайте бесплатно: 3 материала для незабываемого отдыха на Пхукете!
- Формы владения недвижимостью в Таиланде
- Фрихолд – полная собственность
- Лизхолд – долгосрочная аренда
- Процесс покупки недвижимости пошагово
- Выбор объекта и предварительная проверка
- Заключение договора бронирования
- Оформление основного договора
- Финансовые аспекты сделки
- Налоги и сборы при покупке
- Способы оплаты недвижимости
- Региональные особенности рынка
- Популярные локации для инвестиций
- Ценовые диапазоны по регионам
- Подводные камни и риски
- Юридические ограничения
- Налоговые обязательства в России
- Заключение
Почему инвестировать в недвижимость Таиланда выгодно
Правовые преимущества для иностранцев
Местное законодательство Таиланда претерпело значительные изменения, упрощающие инвестиции в недвижимость для иностранных покупателей. С 2020 года введён минимальный ежегодный налог на владение недвижимостью в размере 0,3% от оценочной стоимости, однако в 2022 году он был снижен на 90% из-за пандемии. Особенно привлекательным выглядит лизхолд, который юридически не является собственностью, поэтому не требует декларации как зарубежной недвижимости и не облагается налогом.
Революционным нововведением стала DTV-виза, запущенная в 2024 году для цифровых номадов. Эта инвестиционная виза выдаётся на 5 лет за 10 000 бат (~$270) и позволяет находиться в стране до 180 дней с продлением ещё на 180 дней. Требуется лишь 500 000 бат на банковском счету в течение трёх месяцев. Для состоятельных инвесторов существует LTR-виза на 10 лет при доходе от $80 000 или инвестициях в недвижимость Таиланда от $250 000.
Экономические факторы привлекательности
Экономика Таиланда демонстрирует стабильный рост, тайский бат остаётся устойчивой валютой региона. Банк Таиланда поддерживает ключевую ставку на уровне 2,50%, что обеспечивает сбалансированную денежно-кредитную политику. Страна ежегодно принимает более 40 миллионов туристов, создавая устойчивый спрос на аренду недвижимостью с загрузкой 70-85% круглый год благодаря тропическому климату.
Цены на недвижимость в Таиланде остаются привлекательными по сравнению с Европой. В 2025 году студии площадью 20-30 м² можно приобрести по стоимости от 2,1 млн бат (~$58 000), квартиры с одной спальней – от 3,5 млн бат (~$97 000), виллы – от 10 млн бат (~$277 000). На этапе строительства цены на 20-30% ниже готового жилья, что позволяет застройщикам предлагать выгодные условия ранним покупателям.
Инвестиционная доходность
Рентабельность инвестиций в тайскую недвижимость остаётся одной из самых высоких в Азии. Виллы на Пхукете и Кох Самуи показывают доходность 6-10% годовых, кондоминиумы в Бангкоке — 4-6%, объекты в Паттайе – 5-8%. Коммерческие объекты (кафе, коворкинги, магазины) могут приносить 7-9% в зависимости от локации и проходимости.
Высокий сезон (ноябрь-март) позволяет повышать арендные ставки на 20-30%, а остальное время стоимость остаётся стабильной. Уникальной особенностью стала возможность оплаты криптовалютами – до 30% сделок проводится с Bitcoin, Ethereum, USDT и USDC. Застройщики предоставляют скидки 3-7% при крипто-оплате, рассчитывая на рост курсов цифровых валют.
Оксана Валерьева
Менеджер
🔥ТОП-5 экскурсий на Пхукете, которые действительно стоят своих денег!
📱Полезные приложения для путешествия на Пхукете
✈️ТОП-10 ошибок туристов на Пхукете и как их избежать
Формы владения недвижимостью в Таиланде
Фрихолд – полная собственность
Фрихолд представляет полную собственность на неограниченный срок с правом перепродажи, дарения или передачи по наследству. Апартаменты в кондоминиуме имеют отдельные кадастровые номера, а общая территория находится в долевой собственности всех владельцев. Иностранцам разрешено владеть максимум 49% площади кондоминиума, остальные 51% предназначены для граждан Таиланда. При отсутствии свободной квоты доступен только лизхолд.
Землю иностранные физические лица во фрихолде оформить не могут – только через тайское юридическое лицо, где иностранцам принадлежит не более 49% акций. Поэтому виллы обычно оформляют по двум договорам: строение во фрихолд, земельный участок в лизхолд. Стоимость недвижимостью во фрихолде на 5-10% выше лизхолда, налоги при регистрации составляют 2-3%.
Лизхолд – долгосрочная аренда
Лизхолд даёт право пользования и распоряжения недвижимостью на срок до 90 лет (первоначально 30 лет с двумя продлениями по 30 лет). Договоры обязательно регистрируются в Земельном департаменте, что обеспечивает юридическую защиту. Продление договора стоит недорого и является стандартной процедурой для застройщиков.
Иностранные инвесторы часто предпочитают оформлять недвижимость в лизхолд. Преимущества очевидны: стоимость ниже на 5-10%, налог на регистрацию всего 1,1% против 2-3% для фрихолда, упрощённые валютные переводы с указанием «аренда квартиры».
Процесс покупки недвижимости пошагово
Выбор объекта и предварительная проверка
Процесс покупки недвижимости начинается с определения бюджета, целей приобретения и выбора между фрихолдом или лизхолдом. Для личного использования предпочтительнее фрихолд, для инвестиций – лизхолд.
Критически важна тщательная проверка застройщика: изучение портфолио, завершённых проектов, финансовой отчётности, отзывов предыдущих покупателей. Необходимо убедиться в наличии строительных лицензий и права продажи недвижимости иностранцам.
Следует работать исключительно с лицензированными агентствами недвижимости, которые знают местное законодательство. Профессиональные агенты предоставляют полный пакет документов по недвижимости на тайском языке с переводами и сопровождают сделки от выбора объекта до регистрации сделки.
Заключение договора бронирования
В договоре бронирования недвижимости детально прописываются окончательная стоимость объекта, график платежей, обязательства сторон, условия расторжения и возврата депозита. Резервационный взнос составляет 100 000 — 500 000 бат в зависимости от стоимости объекта. При оплате криптовалютой стандартный депозит 100 000 бат вносится через QR-код за 10-15 минут.
Многие застройщики предоставляют возможность оформить недвижимость удалённо, без личного присутствия в Таиланде. Документы высылаются курьерской службой, переводы осуществляются банками или криптовалютой. Полный процесс покупки при удалённом варианте может занять 1-2 дня до нескольких недель.
Оформление основного договора
Для фрихолда покупатель и продавец подписывают договор купли продажи, регистрируемый в Земельном департаменте. После регистрации сделки покупатель получает земельный титул Chanote, подтверждающий право собственности на недвижимость. При лизхолде заключается договор аренды на 30 лет, покупатель платит регистрационный сбор 1,1% от арендной суммы или налог на прирост стоимости имущества (Stamp Duty) – 0,5% от арендной суммы, если договор не был зарегистрирован.
Необходимый пакет документов для недвижимости включает:
- иммиграционные карты,
- паспорта,
- свидетельство о браке (при необходимости),
- FETF сертификат для подтверждения легального поступления средств (обязательно для фрихолда),
- письмо о соблюдении иностранной квоты,
- наличные средства для оплаты налогов и сборов.
Финансовые аспекты сделки
Налоги и сборы при покупке
Налоговая система Таиланда зависит от формы владения и статуса участников сделки. Покупатель платит регистрационный сбор, который традиционно делится пополам с продавцом. При продаже во freehold продавец доплачивает бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный налог.
| Налог | Freehold | Leasehold | Кто платит |
| Регистрационный | 2% | 1% | Делится 50/50 |
| Бизнес-налог | 0-3,3% | — | Продавец |
| Гербовый сбор | 0-0,5% | 0,1% | Продавец |
Регистрационный сбор составляет 2% от кадастровой стоимости при продаже земли/здания во freehold и 1% при лизхолде. Гербовый сбор 0,5% взимается при оформлении документов как альтернатива бизнес-налогу. От застройщика покупатель платит только 1%, на вторичном рынке ~6,3% делится поровну. При владении свыше пяти лет бизнес-налог не взимается.
Способы оплаты недвижимости
Традиционная оплата производится банковскими переводами SWIFT на счёт застройщика недвижимости в тайском банке. Для фрихолда обязательно поступление средств из-за рубежа с FETF сертификатом. Переводы занимают 1-3 рабочих дня.
Инновационным решением стала оплата криптовалютами. Застройщики принимают Bitcoin, Ethereum, USDT, USDC через QR-код на криптобирже. Операция занимает 10-15 минут, предоставляются скидки 3-7% за потенциал роста курсов.
Региональные особенности рынка
Популярные локации для инвестиций
Пхукет остаётся безусловным лидером для приобретения инвестиционной недвижимости с прогнозируемым ростом цены 8-10% ежегодно до 2026 года. Среди востребованных районов – престижный Банг Тао, тихая Камала, развивающийся Лаян, популярный Раваи. Виллы здесь стабильно дают 6-10% доходности от аренды, особенно объекты вблизи пляжей.
В Паттайе и Бангкоке инвесторы чаще покупают недвижимость во фрихолде благодаря развитой инфраструктуре. Столица демонстрирует рост цены 5-7% для кондоминиумов у станций BTS/MRT с доходностью 4-6%. Паттайя привлекает стабильным спросом от русскоязычных и китайских покупателей с недвижимостью, средняя доходность которой – 5-8%.
Кох Самуи и Хуа Хин привлекают экспатов wellness-туризмом, Чиангмай показывает скромный рост цены 3-5%. Эти регионы представляют нишевые возможности в сфере люксовой аренды.
Ценовые диапазоны по регионам
Студии 20-30 м² доступны от 2,1 млн бат (~$58 000), квартиры с одной спальней от 3,5 млн бат (~$97 000). На Пхукете меблированные квартиры 46 м² стоят около 4,55 млн бат (~$133 200) в готовом виде. Виллы с 2-3 спальнями начинаются от 10 млн бат (~$277 000).
Премиальная недвижимость у моря стоит от $1-2 млн и выше. Такие объекты в первой береговой линии с развитой инфраструктурой обеспечивают максимальную доходность благодаря исключительной туристической привлекательности.
Подводные камни и риски
Юридические ограничения
С 2025 года власти Таиланда ужесточили контроль за сделками с недвижимостью. Введен налог на роскошь 2-5% для объектов дороже 10 млн бат (~$277 000) и усилены проверки источников доходов всех иностранных покупателей. Требуется предоставление детальных банковских выписок и документов о легальности средств.
Критически важна тщательная проверка застройщика перед любыми покупками. Рекомендуется изучать портфолио девелопера, завершенные проекты за последние годы, финансовую отчетность. Оптимально сотрудничать с публичными компаниями или девелоперами с проверенной международной репутацией. Обязательно наличие строительных лицензий и права продавать недвижимость иностранцам.
Налоговые обязательства в России
Граждане России должны уведомлять налоговые органы о приобретении недвижимости за рубежом стоимостью свыше 6 млн рублей и ежегодно декларировать доходы. Штрафы за несоблюдение достигают 500 тысяч рублей. Госслужащие обязаны получать разрешения на зарубежные покупки.
Недвижимость во фрихолде является объектом собственности и подлежит обязательному декларированию как зарубежной недвижимости. Доходы от продажи недвижимости или аренды также декларируются. Лизхолд имеет преимущество – формально не являясь собственностью, он не требует декларации, что упрощает налоговую отчётность российских инвесторов.
Заключение
Покупка недвижимости в Таиланде – это выгодная инвестиционная возможность. Королевство предлагает привлекательные условия: гибкие формы владения, высокую доходность до 10% годовых, развитую туристическую инфраструктуру и возможность оплаты криптовалютами. Среди ключевых преимуществ – лояльное местное законодательство, доступные цены относительно Европы, минимальное налогообложение в лизхолде. При правильном планировании и профессиональном сопровождении инвестиции в тайскую недвижимость обеспечат комфортное проживание и стабильный пассивный доход.
