Покупка недвижимости в Таиланде: полное руководство

Представьте себе утро на террасе собственной виллы, когда первые лучи тропического солнца пробиваются сквозь пальмы, а за окном плещется Андаманское море. Звучит как мечта, правда? А для кого-то это стало реальностью.

Таиланд давно привлекает тех, кто хочет жить у моря и одновременно зарабатывать на аренде. Иностранцев сюда тянет теплый климат, хороший сервис и возможность вложить деньги в растущий рынок жилья.

У каждого региона свой характер:

• Пхукет — лучшее место для отдыха и премиальной недвижимого имущества. В районе Лагуны и на пляже Банг Тао много вилл премиум-класса и современных кондоминиумов у моря. Высокий спрос на аренду делает остров интересным и для жизни, и для инвестиций.
• Паттайя — подходит для постоянного проживания и семей с детьми: развитая инфраструктура, школы, больницы и более доступные цены на жилье по сравнению с Пхукетом.
• Бангкок — выбор тех, кто ориентирован на доход от аренды. Город дает высокий и стабильный спрос благодаря деловой активности и большому количеству экспатов.
• Самуи — для тех, кто ищет уединение и просторные виллы с видом на море. Туризм здесь активно развивается, рынок премиального жилья растет.
• Хуахин — спокойный курорт для размеренной жизни. Любим пенсионерами и теми, кто ищет дом вдали от шумных туристических зон.

За последние годы рынок недвижимого имущества показывает устойчивый рост. Иностранных покупателей привлекает доходность до 10% годовых и возможность стать владельцем квартиры или арендовать дом на десятилетия. Но прежде чем приобрести объект, нужно понять местные правила и учесть все риски.

Формы собственности для иммигрантов

Законы Таиланда строго регулируют вопросы приобретения жилья, поэтому перед покупкой важно понимать разницу между Freehold, Leasehold и покупкой через компанию. Разберем все по порядку.

Фрихолд (Freehold)

Это самая желанная форма. Она означает право владения недвижимостью, то есть вы становитесь полноправным собственником объекта, можете продавать, сдавать под аренду, дарить или завещать его.

Скачайте бесплатно: 3 материала для незабываемого отдыха на Пхукете!

Хотите провести свой отпуск безупречно? Заберите наш эксклюзивный набор из 3 полезных материалов, которые сделают ваше путешествие идеальным:

Оксана Валерьева

Менеджер

🔥ТОП-5 экскурсий на Пхукете, которые действительно стоят своих денег!

📱Полезные приложения для путешествия на Пхукете

✈️ТОП-10 ошибок туристов на Пхукете и как их избежать

Скачать бесплатно

Уже скачали 0 раз

Права и ограничения

В стране иностранцы имеют право приобретать собственность во фрихолд только в рамках закона о кондоминиумах. Основные правила:

• В одном жилом комплексе не более 49% всех квартир может принадлежать иностранцам.
• Земля под кондоминиумом остается у тайской компании или государства – иностранцу она не принадлежит.
• Полное право собственности подтверждается государственным документом – Chanote Title (чановт).

Важно: никакой арендной платы государству или продления договора — это ваше полноценное имущество.

Какие объекты можно приобрести во фрихолд

Иностранец может приобрести:

• квартиру в кондоминиуме (самый распространенный вариант);
• коммерческое помещение в здании с зарегистрированным статусом кондоминиума.

Что нельзя: дома с землей, виллы и участки. Земля в стране не может находиться у иммигрантов, но есть обходные пути, о которых поговорим ниже.

Лизхолд (Leasehold)

Это долгосрочная аренда, которая оформляется почти как собственность. Иностранцы часто выбирают этот вариант для покупки вилл и домов.

Требования аренды и продления

• Стандартный срок лизхолда — 30 лет.
• Возможна опция двукратного продления (еще на 30 + 30 лет), но юридически гарантировать это сложно — продление зависит от нового соглашения с владельцем земли.
• Договор аренды регистрируется в земельном департаменте Таиланда и дает вам право проживать, сдавать под аренду и распоряжаться недвижимостью в рамках договора.

Преимущества и недостатки

Плюсы:

• Возможность владеть домом или виллой, даже если вы иностранец.
• Стоимость лизхолд-объектов часто ниже, чем фрихолд.
• Стоимость оформления, переоформления при продаже и налоги ниже, чем при фрихолде.
• Отсутствие риска попасть на налог на прибыль при сдаче в аренду, т.к. это не ваша собственность.

Минусы:

• Это не владение, а аренда.
• Риски продления договора через 30 лет.
• При перепродаже объекта некоторые покупатели относятся к лизхолду настороженно.

Приобретение через юридическое лицо

Если вы хотите владеть землей, один из способов — зарегистрировать компанию.

Регистрация компании

• Иностранец может владеть до 49% акций тайской компании, остальные 51% должны принадлежать тайцам.
• Компания должна вести реальную деятельность, а не быть фиктивной — за создание «бумажных» фирм власти штрафуют.
• Сделка регистрируется в земельном департаменте, и собственником земли становится компания.

Риски и проверки

Юристы настоятельно рекомендуют:

• проверять юридическую чистоту компании и объекта;
• не соглашаться на схемы с «номинальными тайскими акционерами» — они незаконны;
• привлекать лицензированных юристов или консультантов, которые знают местное законодательство.

Типы недвижимости в Таиланде

Таиланд предлагает потрясающее разнообразие недвижимости: от компактных студий в небоскребах Бангкока до роскошных вилл с частным бассейном на Пхукете. Но выбор объекта зависит не только от вкусов, но и от особенностей законодательства. Давайте разберем, какие варианты доступны иностранцам и чем они отличаются.

Кондоминиумы и апартаменты

Кондоминиумы – безусловный лидер среди приезжающих. Именно их можно приобрести во фрихолд, то есть в полную собственность. Вы действительно становитесь хозяином квартиры и можете ее продать, подарить, завещать или сдавать под аренду.

Процесс покупки довольно прозрачный: сделка проходит через Земельный департамент (Land Department), где вы получаете официальный Chanote Title – документ о праве собственности. Единственное ограничение, о котором всегда нужно помнить: в одном жилом комплексе не более 49% квартир может принадлежать иностранцам. Если этот лимит уже выбран, покупку придется оформлять через лизхолд или искать другой объект.

Кондо в Таиланде любят не только за удобство оформления, но и за доходность. В популярных туристических районах Пхукета и Паттайи квартиры приносят в среднем 6–8% годовых при краткосрочной аренде. Многие застройщики предлагают сервис: управляющая компания сама ищет арендаторов, заселяет их, убирает и перечисляет владельцу прибыль. Для тех, кто живет в другой стране, это почти идеальный вариант инвестиций.

Виллы и таунхаусы

Совсем другой опыт – это виллы и таунхаусы. Здесь главное не доходность, а образ жизни: собственный бассейн, сад, просторные комнаты и тишина. Большинство вилл продается в закрытых резиденциях премиум-класса с круглосуточной охраной, фитнес-залами и сервисом, как в пятизвездочном отеле. Управляющие компании следят за состоянием домов, что удобно для тех, кто бывает в Таиланде несколько раз в год.

Есть еще один интересный формат – виллы при отелях. Вы купите большой дом, а управляющая компания будет сдавать его туристам, делясь прибылью. Доходность обычно ниже, чем у кондоминиумов, но зато вилла остается в идеальном состоянии: уборка, садовники и техобслуживание включены в сервис. А в любое время вы сами можете приехать и пожить в своем доме – требования прописываются в контракте.

Земельные участки

С покупкой земли все гораздо сложнее. Таиланд строго охраняет свои ресурсы, и иностранцы не могут владеть землей напрямую. Но есть обходные варианты.

Чаще всего землю берут в долгосрочную аренду – лизхолд на 30 лет с возможностью продления еще на два срока по 30 лет. Такой договор регистрируется в земельном департаменте и дает почти полные права пользования участком. Второй способ – приобрести землю через зарегистрированную в Таиланде компанию, где иностранец владеет 49% акций, а оставшиеся 51% принадлежат тайским партнерам. Этот путь требует грамотного юридического сопровождения, иначе можно столкнуться с серьезными рисками.

Иногда встречаются инвестиционные проекты, где земля продается вместе с готовым бизнесом – например, строительством вилл или мини-отеля. В этом случае застройщик берет на себя оформление документов, и покупателю остается лишь проверить юридическую чистоту сделки.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Таиланде

Приобретение недвижимости кажется сложным лишь на первый взгляд. Если следовать правильной последовательности действий, процесс пройдет быстро и без неприятных сюрпризов.

1. Выбор объекта

Первый шаг — понять, для чего вам нужна собственность: для жизни или инвестиций.

Критерии для личного проживания

Если речь о постоянном проживании, выбирайте район по инфраструктуре и удобству жизни: наличие школ и больниц, близость к магазинам, безопасность. Семьи обычно предпочитают виллы или таунхаусы в охраняемых резиденциях, а те, кто ценит городской ритм, выбирают кондоминиумы в центре.

Критерии для инвестиций

Для инвесторов важны ликвидность и доходность. Смотрите на:

• уровень спроса на аренду в районе;
• среднюю доходность аналогичных объектов (в туристических зонах Пхукета и Паттайи это 6–8% годовых);
• репутацию застройщика и управляющей компании.

Кондо в туристических локациях хорошо подходят для краткосрочной аренды, а виллы в премиум-сегменте чаще сдают долгосрочно, но по более высокой цене.

2. Проверка объекта (Due Diligence)

Без due diligence лучше не рисковать — в Таиланде встречаются объекты с обременениями или проблемными документами.

Документы и обременения

Юрист должен проверить:

• Chanote Title (титул собственности) или другой официальный документ;
• отсутствие обременений и залогов в земельном департаменте;
• разрешения на строительство (актуально для вилл и участков).

Также уточните дополнительные расходы: регистрационные сборы, налоги и услуги юриста. Обычно юридическое сопровождение стоит от 20 000 до 50 000 бат, плюс 5 000–10 000 бат за эскроу-счет и проверку документов.

Роль юриста в сделке

Юрист — ваш главный помощник. Он проверяет юридическую чистоту объекта, готовит договор, сопровождает регистрацию и защищает ваши интересы. Попытки «сэкономить» и обойтись без профессионала могут стоить вам гораздо дороже.

3. Договор бронирования

Когда объект проверен, подписывается договор бронирования (Reservation Agreement).

Условия и задаток

Обычно вносится задаток в размере 2–10% от стоимости. Он идет в счет покупки, но если вы передумаете, деньги не возвращаются. В договоре должны быть четко прописаны сроки основного платежа и требования передачи объекта.

4. Оплата и перевод средств

Для экспатов действует жесткое правило: оплачивается всё только в тайских батах и с подтверждением легальности ввода денег.

Способы оплаты

Деньги переводятся двумя способами:

• на ваш личный счет в тайском банке;
• напрямую застройщику или продавцу.

При любом способе банк оформляет документ Foreign Exchange Transaction Form (THOR) — без него земельный департамент не зарегистрирует сделку.

Налоговые нюансы

Расходы на оформление обычно делятся между продавцом и покупателем по договоренности, но в среднем стоит рассчитывать на:

• Transfer fee — 2% от оценочной стоимости (часто делят поровну);
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3%, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет (при его уплате stamp duty не взимается);
• Stamp duty — 0,5%, если SBT не применяется;
• Withholding tax — 1% для компаний или прогрессивная шкала для частных лиц.

Для лизхолда: регистрация договора аренды стоит 1% от суммы аренды плюс 0,1% гербового сбора.

5. Регистрация сделки

Финальный этап — регистрация в Land Department.

Процедура в Земельном департаменте

Покупатель или его представитель подает пакет документов и квитанции об оплате сборов. Процесс занимает от пары часов до целого дня. После проверки данных в реестре вы официально становитесь собственником.

Получаемые документы

После регистрации вы получаете:

• Chanote Title — если покупали кондоминиум во фрихолд;
• обновленный договор аренды — для лизхолд;
• квитанции об уплате налогов и сборов.

С этого момента вы можете распоряжаться своей недвижимостью: жить, сдавать в аренду или перепродавать.

Популярные туры

Самая яркая и незабываемая экскурсия на Пхукете. Эти 9 островов собрали в себе всю первозданную красоту местной природы. Изумрудная вода, открытое море, дикие пляжи и полное отсутствие цивилизации.

Симиланские острова

Взрослый

2300฿

Детский

1800฿

Подробнее

Это не просто прокат водного мотоцикла, а целая экскурсия в море в сопровождении гида, который поможет справиться с управлением, и программой.

Jet Ski Tour

Взрослый

5100฿

Подробнее

Любителям нетрадиционного отдыха и нетронутой природы предлагается провести ночь или более на плавучих домиках, стоящих прямо на воде, на пресноводном озере. Ночлег в бамбуковых хижинах, купание днём и ночью прямо с крыльца своего дома, путешествие по озеру на каноэ, катание на слонах по джунглям, всё это ожидает вас в национальном парке Кхао Сок.

Као Сок

Взрослый

2200฿

Детский

1700฿

Подробнее

Финансовые аспекты

Цены на жилье в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда по-прежнему остается одним из самых стабильных в Азии. Здесь можно купить студию в Паттайе за $50 000, просторные апартаменты на Пхукете за $150 000 или шикарную виллу с бассейном за $500 000 и выше.

Совет: сравнивайте не только цену за объект, но и стоимость за квадратный метр — это лучший способ понять, насколько предложение адекватно для конкретного района.

Диапазон цен по регионам (2025)

Это ориентировочные цены на июль 2025 года. Диапазон зависит от расположения, состояния объекта, удаленности от моря и других факторов.

Удаленное приобретение недвижимости

В последние годы удаленные сделки стали обычным явлением: многие покупатели приобретают квартиры и даже виллы, находясь в другой стране. Современные технологии и сервисы тайских агентств позволяют сделать это безопасно и прозрачно — если знать правильный алгоритм сделки.

Как провести сделку онлайн

Купить недвижимость в Таиланде, не приезжая в страну, вполне реально. Схема покупки выглядит следующим образом.

1. Выбор объекта и проверка застройщика. Вы выбираете подходящий объект по онлайн-каталогу, запрашиваете фото, видеотур или 3D-обзор. Надежные агентства предоставляют все документы еще на этапе выбора.
2. Юридическая проверка (Due Diligence). Юрист, которого вы нанимаете в Таиланде, проверяет право собственности, отсутствие обременений и легальность строительства.
3. Оформление доверенности (Power of Attorney). Для регистрации сделки нужен представитель в Таиланде. Обычно покупатель оформляет доверенность в тайском консульстве или у нотариуса в своей стране (с последующей легализацией и переводом на тайский язык).
4. Перевод средств. Деньги переводятся на счет в тайском банке или напрямую застройщику. Банк оформляет обязательный документ Foreign Exchange Transaction Form (THOR) — он нужен для регистрации жилья.
5. Подписание договора и регистрация прав в Land Department. Ваш представитель подписывает договор и регистрирует сделку в земельном департаменте. После завершения вам отправляют оригинал Chanote Title или договор аренды (при лизхолде).

Удаленный способ удобен, если объект уже построен или приобретается у крупного застройщика. При этом всегда используйте услуги лицензированных юристов и риелторов.

Риски и способы их минимизировать

Несмотря на популярность онлайн-сделок, риски остаются:

• Мошенничество и фальшивые документы. Некоторые недобросовестные компании продают объекты без разрешений на строительство или с обременениями. Всегда проверяйте объект через независимого юриста.
• Серые схемы владения. Купля земли через «номинальных тайцев» незаконна. В случае проверки это грозит аннулированием сделки, штрафом и даже тюремным заключением.
• Ошибки при переводе средств. Если банк не оформит THOR, земельный департамент не зарегистрирует вашу собственность.

Как минимизировать риски:

• работать только с лицензированными агентствами и юристами;
• проверять репутацию застройщика и все документы до оплаты;
• оформлять доверенность только через нотариуса или консульство;
• избегать «серых» схем и слишком заманчивых предложений.

Жизнь после покупки

Приобретение недвижимости — это только начало. Чтобы инвестиция радовала, а не приносила головную боль, важно заранее понимать, сколько стоит содержание жилья, как его сдавать в аренду и какие визовые возможности дает собственность.

Владение квартирой или виллой в Таиланде требует регулярных расходов. Они не слишком высоки по мировым меркам, но их нужно учитывать при планировании бюджета.

Коммунальные платежи

• Электричество и вода. В среднем коммунальные расходы составляют 1 500–4 000 бат в месяц для квартиры и 5 000–10 000 бат для виллы (зависит от количества кондиционеров, площади участка и наличия бассейна).
• Интернет и ТВ. Хороший интернет стоит 600–1 000 бат в месяц.
• Налоги. Годовой налог на жилье обычно символический: для квартир стоимостью до 10 млн бат ставка всего 0,02% от оценочной стоимости.

Управляющие компании

Большинство кондоминиумов и вилл в Таиланде обслуживаются управляющими компаниями:

• В кондоминиумах обязательный maintenance fee — от 40 до 120 бат за кв. метр в месяц (для 50 м² квартиры это ~2 000–6 000 бат). В эту сумму входят охрана, уборка общих зон, бассейн и спортзал.
• Владельцы вилл часто заключают отдельный договор с управляющей компанией, которая занимается садом, бассейном и мелким ремонтом. Стоимость — от 5 000 до 15 000 бат в месяц.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, многие компании предлагают сервис: поиск арендаторов, заселение, уборка и отчеты о доходности. Управляющие компании берут обычно 20–30% от прибыли, но это избавляет от хлопот.

Визы и ВНЖ

Приобретение недвижимости само по себе не дает автоматического ВНЖ или гражданства, но облегчает оформление долгосрочных виз.

Для граждан России и других стран доступны такие варианты:

• Non-Immigrant O (пенсионная виза). Подходит тем, кто старше 50 лет. Требуется подтверждение дохода или депозит в тайском банке. Наличие жилья положительно влияет на одобрение.
• Elite Visa. Самый популярный вариант для собственников недвижимости, которые хотят проживать в Таиланде без сложной бюрократии. Оформляется на 5, 10 или 20 лет, стоит от 900 000 бат, дает право свободного въезда и продления.
• Бизнес и инвесторские визы. При покупке через компанию или при значительных инвестициях в экономику можно оформить бизнес-визу.
• Обычная туристическая виза или продление по месту. Владельцы жилья часто остаются по туристической визе, продлевая ее каждые 30–60 дней, но это не долгосрочное решение.

Таким образом, недвижимость — это не прямой путь к гражданству, но весомый аргумент при подаче на долгосрочные визовые программы.

Частые ошибки и как их избежать

Покупка недвижимости в Таиланде — серьезная инвестиция, и даже опытные инвесторы порой допускают ошибки. Вот самые распространенные ситуации, которые могут обернуться потерей денег или долгими разбирательствами, и советы, как этого избежать.

Юридические ловушки

Одна из главных проблем — купля объекта с юридическими рисками. Чаще всего это связано с тем, что продавцом является не реальный собственник, а посредник, либо документы на объект не в порядке.

Типичные ошибки:

• отсутствие проверки Chanote Title или его подлинности;
• приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка или с долгами по коммунальным платежам;
• оформление сделки без должного учета налоговых и визовых требований.

Как избежать:

• всегда заказывайте due diligence у лицензированного юриста;
• проверяйте, чтобы продавцом был указан именно собственник объекта;
• требуйте официальный договор купли-продажи на английском и тайском языках и квитанции о всех оплатах.

Недобросовестные застройщики

Рынок Таиланда активно развивается, и не все застройщики работают честно. Случаются задержки строительства, продажи «воздуха» (объектов без разрешений) и обман с условиями покупки или рассрочки. Иногда представитель застройщика обещает одно, а в договоре оказывается совсем другое.

Типичные ошибки:

• покупка на этапе строительства без проверки разрешений;
• доверие только словам агента или представителя застройщика;
• оплата полной стоимости без гарантий завершения проекта.

Как избежать:

• проверяйте репутацию застройщика: сколько объектов он уже сдал и есть ли отзывы;
• запрашивайте разрешения на строительство и лицензию девелопера;
• если покупаете на этапе строительства, заключайте договор с четкими сроками и графиком платежей, а деньги вносите через эскроу-счет.

Заключение

Таиланд остается одним из самых интересных рынков недвижимости в Азии. Здесь прозрачные правила для иностранцев, множество предложений и стабильный спрос на аренду. Можно найти как недорогую квартиру для инвестиций, так и просторную виллу для семьи или отдыха.

Главное правило успешной сделки: не торопитесь. Изучите рынок, юридические нюансы, выбирайте в качестве партнеров надежных застройщиков и юристов. Покупателю, который выбирает жилье для жизни, стоит смотреть на инфраструктуру и удобство района, инвестору — на локации с высоким спросом на аренду. Такой подход позволит избежать ошибок и сделает покупку действительно удачной.